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倉儲(chǔ)作為物流環(huán)節(jié)中的重要節(jié)點(diǎn)，是區(qū)分各企業(yè)物流效率的最大抓手。不論是快遞、快運(yùn)或是專線，差別最大的永遠(yuǎn)不是車速，而是物流節(jié)點(diǎn)。 跟著心海供應(yīng)…
倉儲(chǔ)作為物流環(huán)節(jié)中的重要節(jié)點(diǎn)，是區(qū)分各企業(yè)物流效率的最大抓手。不論是快遞、快運(yùn)或是專線，差別最大的永遠(yuǎn)不是車速，而是物流節(jié)點(diǎn)。 跟著心海供應(yīng)鏈倉儲(chǔ)物流小編去看看，聯(lián)系電話：400-880-5253
1.物流倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)類型
物流倉儲(chǔ)，可以看作是一個(gè)從上而下的產(chǎn)業(yè)鏈條，位于頂端的是物流地產(chǎn)。它是所有倉儲(chǔ)交易的源頭，有了地，才有了租賃、買賣、改造、運(yùn)營等一系列物流倉儲(chǔ)活動(dòng)。
第二類分為綜合類平臺(tái)與垂直類平臺(tái)。綜合類平臺(tái)享有大量流量端口，但倉儲(chǔ)交易只是其中一個(gè)板塊，只做簡單的信息撮合，平臺(tái)沒有嵌入到交易內(nèi)部，服務(wù)的專業(yè)性較弱。垂直類平臺(tái)區(qū)別于二房東，它們提供的服務(wù)不再是簡單的租賃業(yè)務(wù)，能為客戶提供倉儲(chǔ)改造、一平米起租、物業(yè)等可定制化的服務(wù)。
第三類是第三方的倉儲(chǔ)服務(wù)商，他們解決了電商、服裝、零售、快消等企業(yè)對(duì)第三方的訴求。不管是倉儲(chǔ)+運(yùn)營還是倉儲(chǔ)+配送，中小企業(yè)自建的弊端明顯。由于缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，很難進(jìn)行精細(xì)分類和有效管理，在降低物流成本、提高經(jīng)營效率上，與專業(yè)第三方差距較大。
2.類型解析
1、物流地產(chǎn)
① 整體過剩，高端不足
2017年，國內(nèi)總倉儲(chǔ)面積約為5.53億平方米，但物流倉儲(chǔ)設(shè)施中有70%建于90年代之前。大量農(nóng)民倉三證不全（消防安全許可證、土地產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營許可證），導(dǎo)致整體過剩但高端不足，現(xiàn)代化的物流設(shè)施是物流倉儲(chǔ)的缺口，也是物流地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)。
② 一家獨(dú)大，百家爭鳴
目前，國內(nèi)高端倉儲(chǔ)市場(chǎng)可以用「一家獨(dú)大，百家爭鳴」來概括。第一梯隊(duì)上僅有普洛斯一家，以4~5倍的倉儲(chǔ)面積，拉開了與其他企業(yè)的差距。資本結(jié)構(gòu)上，普洛斯、安博等外資企業(yè)市場(chǎng)占有率80%以上，遠(yuǎn)超民營、國資企業(yè)。
③ 物流地產(chǎn)開發(fā)三大環(huán)節(jié)
物流地產(chǎn)在開發(fā)上可分為：融資拿地、建設(shè)運(yùn)營、金融杠桿三大環(huán)節(jié)。
■ 融資拿地指從地產(chǎn)商或物流企業(yè)融到資本后，根據(jù)實(shí)際需求選址拿地。
■ 建設(shè)運(yùn)營可以根據(jù)客戶類型定制化建設(shè)。建設(shè)完畢后，除了提供出租服務(wù)外，還可以為客戶提供設(shè)備租賃、信息采集等多樣服務(wù)。
■ 金融杠桿一般是用短久期負(fù)債來撬動(dòng)長久其資產(chǎn)，物流地產(chǎn)如果只依靠租金與土地溢價(jià)，回報(bào)周期會(huì)被大大拉大，通過私募地產(chǎn)基金等方式，可以加快資金流速、提升杠桿。
2、倉儲(chǔ)租賃平臺(tái)
① 綜合類平臺(tái)
物流倉儲(chǔ)的平臺(tái)可分為綜合類平臺(tái)與垂直類平臺(tái)兩種。綜合類平臺(tái)如58同城，是一家多品類、高流量的綜合性信息平臺(tái)。包含：招聘、房產(chǎn)、二手車、二手市場(chǎng)、本地服務(wù)等多種生活服務(wù)，其中倉庫出租、買賣只是房產(chǎn)的一個(gè)板塊，房東在平臺(tái)發(fā)布庫房信息，平臺(tái)只負(fù)責(zé)簡單的撮合，沒有其他的專業(yè)服務(wù)。
② 垂直類平臺(tái)
中國有8000多億的倉儲(chǔ)市場(chǎng)，其中中小企業(yè)占比超過80%。但國內(nèi)大多數(shù)倉儲(chǔ)資源方，客戶群以大B客戶為主，一般租賃面積在5000平米以上。而易代儲(chǔ)與庫房無憂這類企業(yè)以中小微企業(yè)為服務(wù)對(duì)象，抓住了他們找倉的痛點(diǎn)：一是找倉困難，二是找到的又不一定合適，幫助中小企業(yè)解決招商選址難、信息不匹配、找房效率低、區(qū)域準(zhǔn)入政策等問題。
3、第三方運(yùn)營
近年來，許多電商企業(yè)會(huì)自建電商倉庫，但仍有眾多企業(yè)選擇第三方物流，外包其分銷或配送業(yè)務(wù)，將越來越多的物流預(yù)算分配到第三方物流服務(wù)中。第三方物流已成為推動(dòng)中國高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)市場(chǎng)需求的最強(qiáng)驅(qū)動(dòng)力。
① 倉儲(chǔ)+運(yùn)營
國內(nèi)提供倉儲(chǔ)+運(yùn)營的企業(yè)如：邦運(yùn)快通、發(fā)網(wǎng)、心怡、北領(lǐng)、網(wǎng)倉。它們嫁接上通達(dá)系快遞后，就可以為電商客戶提供從倉儲(chǔ)到配送的供應(yīng)鏈一條龍服務(wù)，解決電商企業(yè)供應(yīng)鏈效率不高困惱。
相比于電商自建，使用這些第三方企業(yè)，避免了早期的大量投入與專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，特別是對(duì)于小微企業(yè)，前期的投入往往會(huì)加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，大量管理運(yùn)營成本也會(huì)影響到企業(yè)的正常運(yùn)營。
隨著連鎖化的擴(kuò)張，以及柔性供給的需要，城配從資源型向運(yùn)營型轉(zhuǎn)變，線下運(yùn)營水平成為了物流的核心能力。倉配一體是從客戶的需求出發(fā)，利用信息化工具降本增效。不同于撮合型純運(yùn)力平臺(tái)，倉配型客戶的個(gè)性需求較多，無法標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制，想快速提升營業(yè)收入和流水的有一定難度。
3.物流倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
1、高端倉需求增大
國內(nèi)擁有5.53億平方米的倉儲(chǔ)面積，而高標(biāo)倉只占3%。市場(chǎng)對(duì)高端倉的需求，隨著電商與第三方物流的驅(qū)動(dòng)而不斷放大。特別是電商倉儲(chǔ)、?；穫}儲(chǔ)、生鮮冷庫、智能化倉儲(chǔ)，都對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施與運(yùn)營管理的要求不斷升級(jí)。物流地產(chǎn)主導(dǎo)的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)未來前景巨大，測(cè)算未來五年高端倉仍將保持20%左右的需求增速。
2、盤活存量
單純租賃已步履維艱，從目前的物流市場(chǎng)整體表現(xiàn)來看，聚集在物流園區(qū)內(nèi)的專線等小企業(yè)限于市場(chǎng)貨量的減少，已是艱難生存。一窩蜂地涌入物流園區(qū)，租房占地的現(xiàn)象不再出現(xiàn)。
物流地產(chǎn)企業(yè)想要單純的依賴倉儲(chǔ)、園區(qū)出租已很難贏得市場(chǎng)，小物流企業(yè)更希望園區(qū)成為一個(gè)為其提供貨源的平臺(tái)，如若不然將鳥獸四散，導(dǎo)致大面積的倉庫空閑。
如何盤活當(dāng)前市場(chǎng)存量，已是地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。有實(shí)力的企業(yè)已開始踏入物流圈內(nèi)部進(jìn)行變革，如傳化已從單純的房東向物流平臺(tái)拓展，開始組建物流聯(lián)盟，以貨引客。
3、專業(yè)分工與全生態(tài)并行
目前，國內(nèi)的物流倉儲(chǔ)開發(fā)商已從單純的房東角色，向?qū)I(yè)的建設(shè)者、租賃者和運(yùn)營者角色轉(zhuǎn)變，行業(yè)分工十分明確。無論是做物流地產(chǎn)建設(shè)，還是做專業(yè)倉儲(chǔ)租賃，亦或是深入到實(shí)操的倉配運(yùn)營，都產(chǎn)生了一批優(yōu)秀的專業(yè)化企業(yè)。
還有部分企業(yè)開始轉(zhuǎn)變?yōu)槲锪魅鷳B(tài)的締造者，走與專業(yè)化分工看似相悖的道路。如物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，除了自建物流倉儲(chǔ)園區(qū)外，還向物流上下游拓展，戰(zhàn)略投資壹米滴答、駒馬物流、發(fā)網(wǎng)、際鏈等；以園區(qū)地產(chǎn)為基礎(chǔ)，打造貨源開發(fā)、物流運(yùn)輸、倉儲(chǔ)運(yùn)營、落地配送為一體的全生態(tài)鏈條。
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